¿Qué hacer antes de comprar una casa?

Comprometerse a comprar, sin tomar las debidas precauciones, le puede representar una importante pérdida económica, afectando en forma sustancial su patrimonio familiar o personal, actual o futuro. Por consiguiente, hay que ser cauteloso antes de firmar un compromiso.
Defina tres importantes aspectos:

1. Económicos. De cuánto dinero dispone si comprará de contado o cuanto dispondría si comprara a crédito. Considerando cuánto le pueden prestar, cuánto debe dar de enganche y cuánto puede pagar mensualmente si hipoteca el inmueble.
También debe considerar el costo de la escritura que es aproximadamente el 6% del valor de compra y los costos de apertura de crédito, aproximadamente representan un 3% del valor de lo que pida prestado. En realidad, los cálculos son más complejos y pueden variar las cantidades; sin embargo, se puede dar una idea de estos costos.

2. Necesidades. Además de estimar cuánto puede pagar por un inmueble, debe definir qué tipo de inmueble cubre sus necesidades de acuerdo con sus gustos y preferencias, al tamaño de su familia actual o futura inmediata y en qué zonas es donde realiza sus actividades de trabajo, escuelas, etcétera.

3. Características y localización del inmueble que necesita. Para elegir, tenga en cuenta el tipo de inmueble, casa sola o en condominio, departamento; precio; tamaño; recámaras; baños; estacionamientos; área de lavado y tendido; otros servicios como elevador, cisterna, portero eléctrico.; localización; vialidades y tráfico; servicios en la zona como son agua, alumbrado, escuelas y tiendas; antigüedad; estado de conservación; vecinos; seguridad; vigilancia; recolección de basura y costo del mantenimiento, si es condominio.
Nunca compre lo primero que vea, o porque le vende un buen vecino, familiar, amigo, compañero de trabajo o jefe. Antes de decidirse por un inmueble debe comparar distintos inmuebles con características similares a las que necesita, vea también zonas similares.
Cuando encuentre algo que le haya gustado de acuerdo sus necesidades, al precio y a las características del inmueble que le gustaría. Antes de formalizar la operación considere lo siguiente:
La cantidad de dinero que le tendrá que invertir para adaptado a sus necesidades.
Un comparativo de precios, con características de inmuebles similares. Tome en cuenta que los precios que tienen los inmuebles que verá anunciados, generalmente están de un 2% a un 8% por arriba del valor que los propietarios están dispuestos a aceptar. ¡Ofrezca!
Esté seguro del dinero con que cuenta y/o que le prestarán, así como del importe de la escritura de compraventa y los gastos del crédito. Si parte del dinero que dispondrá para comprar será producto de un inmueble que está vendiendo, acuérdese que hay muchos factores por los que no se paría realizar su operación. Tenga cuidado y asesórese bien antes de comprometerse.
Regrese a la zona a diferentes horas y días. Ya que puede ver algo magnífico un domingo en la noche, que es muy distinto a verlo con luz de día y un día hábil.
Hable con vecinos, vea otros inmuebles que se venden cerca del que va a comprar.
Revise el estado en que se encuentran las instalaciones: hidráulicas, eléctricas y de gas, baños, estufa, tarjas, paredes, techos, puertas, ventanas, vidrios, fachadas, estructura y bardas. Recuerde que reparar o adaptar tendrá un costo.

Aspectos jurídicos
Antes de que firme compromiso y/o de anticipo, además de saber exacto lo que pagará por el inmueble y los costos de escrituración y crédito, necesita saber la situación jurídica que guarda el inmueble y el legítimo propietario.
Por lo general, para revisar la situación jurídica, se necesita solicitar a quien vende copias de la escritura con la que adquirió; boletas de predial y agua; identificación de quien vende y del conyugue, si está casado copia del acta de matrimonio. Y si está casado por sociedad conyugal, copia de identificación del conyugue. Copia de los últimos recibos de pago de luz y teléfono.
Tratándose de condominios debe pedir además copias del Reglamento del Condominio y de la escritura de Constitución del Régimen de Condominio y el último pago de mantenimiento al condominio. Puede haber también situaciones especiales por las cuales se requiera documentación o información adicional.
Para cerciorarse si el inmueble está a nombre de quien vende o si existen gravámenes y/o anotaciones preventivas, solicite copia de los Antecedentes Registrares en el Registro Público de la Propiedad, ya sea una constancia del Folio Real o del Libro, según lo indique la escritura. Si la constancia es de libro, verifique que no se encuentre materializado un folio, si es así, pida la constancia del folio.
Las constancias a las que me refiero arriba son informativas. Sólo tendrá plena certeza cuando el notario solicite su aviso preventivo y obtenga el certificado de existencia o inexistencia de gravámenes.
Si quien le vende lo hace por poder, además de solicitar la copia, debe verificar las facultades, formalidad y vigencia, es recomendable contactar por un lado a la notaría que expidió el poder y por otro al poderdante para saber que está vivo, que si dio el poder y que está vigente en todos sus términos.
Si está adquiriendo a una sucesión testamentaria o in testamentaria, antes que se hayan adjudicado el inmueble. Debe tener especial cuidado sobre la situación jurídica del inmueble y las facultades que tienen quienes asumirán el compromiso. Obvio, se deben adjudicar el inmueble antes que usted compre, aunque podrían hacerse simultáneas las escrituras de adjudicación y su compraventa.
Es deseable que antes de comprometerse a comprar, le revisen los documentos en una notaría.

Herencia y venta de inmuebles

18-enero-2010

A la muerte de una persona que en vida adquirió inmuebles, éstos pasarán a un tercero, ya sea porque así el finado lo dispuso en su testamento o bien porque no hay testamento y un tercero tiene derecho a heredar.

Si a usted le corresponde el derecho de recibir una herencia o legado, existen puntos importantes que le ayudarán a realizar la sucesión y venta de los inmuebles con los menores contratiempos, mayor beneficio y en un menor tiempo.

La sucesión. La herencia se define por la voluntad del testador o por disposición de la ley. La primera se llama testamentaria y la segunda legítima.

La legitima es: cuando no hay testamento o el que se otorgó es nulo o no dispone de todos los bienes el testador; cuando no se cumpla la condición impuesta al heredero; y cuando el heredero muere antes que el testador, repudia la herencia o es incapaz de heredar, si no se ha nombrado sustituto. Cuando no existe testamento, que se llama intestamentaria.

Aunque legalmente son más las etapas de la sucesión, para simplificar la explicación lo dividiré en dos pasos: en el primero se inicia el trámite, ya sea en notaría o juzgado, hasta que se declaran herederos y albacea y éstos aceptan herencia y el cargo de albacea.

En el segundo, se adjudican los inmuebles y si quieren, pueden vender. Esta es la parte más cara, cuesta más o menos el equivalente a lo que pagaría por comprar un inmueble. Si piensa vender de inmediato, le recomiendo deje pendiente este paso hasta el momento de la venta. Será más fácil realizar al mismo tiempo la adjudicación y la venta en la misma notaria.

Inicio del trámite. Exista o no testamento, acuda a una notaría, allí le pueden asesorar gratuitamente y créamelo, ahorrará mucho dinero, tiempo y problemas.

El trámite completo, exista o no testamento, lo podrían hacer en la notaría, excepto, si no hay acuerdo entre los herederos o existen menores, incapacitados o si el testamento es ológrafo; es decir, lo hizo el testador de su puño y letra con las formalidades que establece la ley.

Cómo y cuándo vender. Al momento de la decisión de venta, hay que determinar el precio y en qué condiciones se entregará el inmueble, si se le hacen mejoras y por qué conducto se venderá.

Ponerse de acuerdo a veces no es sencillo y la intervención de un especialista en este caso les será útil. Él será imparcial, más objetivo para determinar el precio y mejoras que deben hacer, conocerá la situación jurídica del inmueble y qué contratos y precontratos proceden y sobretodo, sabe cómo vender.

Si deciden vender, por favor, no contrate a un familiar, vecino o amigo que viendo la oportunidad de ganar algo extra, quiera tomar el negocio, aun cuando no saben o su experiencia y preparación no son las adecuadas. Contrate a un profesional inmobiliario.

Un profesional inmobiliario con experiencia, profesión y además certificado, será mejor opción que uno que le cobra menos o que no cobre.

Me ha tocado ver diversos extremos en operaciones que quieren hacer directamente los herederos por ahorrarse un dinero, que a la larga y en la mayoría de los casos, les ha resultado mucho más costoso, además de que han generado conflictos entre ellos.

Entre los extremos, he visto:

1. Abogados que se han tardado y cobrado por regularizar el inmueble hasta 10 veces más de lo que hubieran cobrado o tardado una notaría.

2. Problemas penales a los herederos por hacer operaciones que sin querer resultan fraudulentas.

3. Asumen compromisos desfavorables por un mal contrato o negociación. Por ejemplo: una condición de un contrato que les hace esperar dos años para cobrar o les hace pagar una fuerte penalización.

4. Ventas a casi la mitad del valor del inmueble.

5. Propiedades invendibles por problemas de personalidad del heredero vendedor, por precio, situación legal, mala comercialización y estado del inmueble.

6. Propiedades que duraron muchos años en venta, por los motivos citados arriba y que al final las malbarataron, con gran conflicto entre los herederos.

En resumen: al tener derecho a una herencia de un inmueble, consulte a un notario y cuando quiera vender, hágalo a través de un profesional inmobiliario.

Créditos para comprar casa

Tener acceso a un crédito para adquisición de vivienda puede ser la diferencia entre comprar o no. El desconocimiento de las distintas ofertas de crédito que hay en el mercado que se puedan ajustar a sus necesidades y posibilidades reales, puede ser la limitante para tramitar el crédito que necesita.

Casi siempre existe un crédito a su medida, independientemente de sus ingresos y la forma que tiene de comprobarlos; si tiene o no para un enganche; si sus ingresos son bajos; si es derechohabiente del Infonavit o Fovissste, o no.

Bancos y SOFOLES

Los bancos y las SOFOLES le pueden prestar hasta el 95% del valor del inmueble, dependiendo de la institución que otorga el crédito, la mayoría ofrecen hasta el 80% del avalúo de la propiedad, con la limitante del monto que alcance según sus ingresos.

Además del enganche, debe considerar los gastos de escritura que importan aproximadamente el 6% del valor del inmueble; más los gastos iniciales del crédito integrados por la comisión por apertura, la investigación y el avalúo del inmueble.

Le recomiendo consultar el simulador de crédito hipotecario de CONDUSEF, que le permite ver las tablas de pagos para créditos hipotecarios y créditos con apoyo Infonavit de ocho bancos y ocho Sofoles. Además le desglosa el monto del desembolso inicial, los pagos mensuales, cada concepto de gasto y los ingresos que necesita comprobar para tramitar su crédito.

En este simulador, también podrá consultar, los requisitos que le solicitan en cada caso; la documentación legal, laboral y técnica que necesita presentar; las definiciones generales de los conceptos básicos que usted encontrará con mayor frecuencia al abordar este tema y otros muchos conceptos.

Adicionalmente, esta tabla muestra el importe de los intereses que usted puede deducir para el pago de impuestos. El link del simulador de crédito de CONDUSEF es: http://portalif.condusef.gob.mx/condusefhipotecario/datos.php

Es recomendable comparar las distintas ofertas de crédito, toda vez que hay diferencias entre los oferentes, hasta por un 26.4% al terminar de pagar. La diferencia se debe a las tasas de interés, descuentos por cumplimiento, gastos por apertura de crédito o de administración, comisiones y seguros, entre otros.

Los otorgantes de crédito conceden plazos desde un año, hasta 30 para pagar. Usted puede escoger el plazo que más le convenga. A mayor plazo para pagar, es menor el pago mensual, pero al final habrá pagado más. Usted elige.

Infonavit y Fovissste

Si usted es derechohabiente del Infonavit y reúne los 116 puntos en su cuenta de vivienda, le pueden prestar para que compre una casa habitación con crédito directo o con apoyo de algún banco o Sofol, si su conyugue también está inscrito, pueden mancomunar sus ingresos para aumentar su capacidad de crédito.

Otro Crédito Conyugal es el Fovissste-Infonavit, es un programa para el otorgamiento de crédito donde Fovissste e Infonavit, se unen para que conforme a las políticas de cada Instituto, otorguen a sus derechohabientes casados, un financiamiento para la adquisición de una vivienda; donde uno de los cónyuges cotiza al Fovissste y el otro al Infonavit.

Si no cuenta con un enganche

Tiene varias opciones: Ahorrar por su cuenta, hasta que disponga del enganche.

Contratar un crédito con alguna de las empresas que ofrecen autofinanciamiento, en el que aporta usted una cantidad fija mensual por varios años, hasta que le asignan su crédito. Puede recibirlo antes, si gana un sorteo que hacen periódicamente; o bien, si subasta pagar mensualidades adelantadas y gana la subasta.

Renta con opción a compra. Puede considerar esta figura con un propietario que desea vender. Puede pactar el precio en que se adquiriría el inmueble, el plazo máximo para pagar y que se consideren como parte del pago, tanto las rentas que se paguen, como con el depósito que deje. Algunos constructores ofrecen este producto.

Si puede ahorrar una cantidad fija mensual por seis meses en una institución de crédito, con puntualidad y sin retirar dinero, le pueden estimar su capacidad de pago con base en sus depósitos y los podrá otorgar como parte del enganche.

Cuidado con las penas convencionales

Protéjase en el contrato que haga con el propietario, porque aunque tenga el crédito autorizado habiendo ingresado sus documentos y los del inmueble a la institución que eligió, podrían limitarle el monto del crédito que espera o retrasar involuntariamente los tiempos previstos para la firma.

Agente inmobiliario, aliado personal

Ante la creciente oferta de créditos hipotecarios, surgió la figura de los brokers, que se encargan de asesorar a los clientes sobre los distintos planes de financiamiento. Por lo general, la orientación es gratuita para los acreditados, aunque sí cobran una comisión a bancos y Sofoles que equivale a entre 1% y 2% del préstamo total

HUMBERTO NIÑO DE HARO
El Universal

Si tienes la certeza de que vives una etapa de estabilidad económica, pero no estás seguro de poder invertir en tu patrimonio, un asesor inmobiliario podría terminar con tus dudas.
En los últimos años, el financiamiento a la vivienda a través del crédito hipotecario va en aumento, al grado que hoy en día hay un extenso portafolio de productos que bien podrían ajustarse a tu presupuesto.

De hecho, esta sobreoferta beneficia al contribuir en la disminución de tasas de interés, pagos mensuales y hasta el monto de enganche. Incluso, de acuerdo con los planes de cada institución financiera, es posible asegurar el pago de las cuotas ante un eventual desempleo o incluir la escrituración del inmueble en el mismo producto.

En manos de expertos

Debido a que la elección del mejor esquema no es sencilla, el apoyo de un broker o corredor de vivienda es fundamental.


Apunta que la labor de estos especialistas consiste en asesorar a los clientes para que obtengan los mayores beneficios de un préstamo y en guiar al comprador durante la conformación del expediente de solicitud.

La oferta de la banca y de las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles) considera también a trabajadores independientes, comisionistas y de la economía informal.

Incluso, el acceso a este tipo de créditos también está permitido a personas que sin parentesco alguno combinan ingresos para comprar o ampliar una casa. Con el estudio de los estados de cuenta se puede comprobar la regularidad de ingresos en un periodo de seis meses, explica Frías.
En estos casos es necesario además, aplicar un estudio socioeconómico y visita al cliente. Sin embargo, un filtro necesario de superar es el Buró de Crédito, herramienta que ayuda a conocer el perfil de cada persona y a dar certidumbre de pago.

Aunque en ocasiones, explica Frías, hay clientes que están etiquetados como morosos cuando no se conocen del todo los antecedentes del historial.

Toma en cuenta

Hay dos opciones para acceder a un financiamiento hipotecario. Cuando se combinan los recursos provenientes de una entidad con el crédito Infonavit, se dispone de un mayor monto del préstamo.

Aquí, el saldo acumulado en la subcuenta de vivienda del derechohabiente puede utilizarse para el pago del enganche y las aportaciones patronales futuras se destinan a amortizar el préstamo del Infonavit.

Y la otra opción es utilizar el crédito íntegro del organismo tripartita para pagar el inmueble.

La ventaja de acudir con un corredor radica en que el ejecutivo conoce los planes de distintas instituciones y puede hacer una mejor sugerencia respecto a las necesidades de cada cliente, tal es el caso de los montos de enganche, plazo, comportamiento de la tasa, seguro de vida y desempleo.

La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) cuenta con un simulador de crédito hipotecario en línea a través de su página electrónica.

http://www.eluniversal.com.mx/finanzas/57171.html

Requisitos para Crédito

INFONAVIT

Si eres soltero:
•1 Copia del Acta de nacimiento (Original).
•2 Copias de Comprobante de Domicilio.
•2 Copias de tu identificación (IFE).
•1 Copia del Alta del IMSS.
•2 Copias de Curp.

Si eres casado, además de lo anterior:
•1 Copia del Acta de matrimonio (Original).
•1 Copia del Acta de Nacimiento de tu cónyuge (Original).
•2 Copias de Identificación de tu cónyuge.

BANJERCITO
•5 Copias del Acta de nacimiento (Original).
•5 Copias de Comprobante de Domicilio.
•5 Copias de tu identificación (IFE).
•5 Copias de Curp.
•5 Copias del Certificado del Servicio.
•Certificado de percepciones y deduccciones.
•5 Copias de solicitud de crédito a maquina.
•5 Copias de formato de Banjercito.
•5 Copias de identificación familiar.
•5 Copias de credencial ISSFAM esposa.


ISSSFAM
•2 Copias de la Solicitud Inicial del Crédito.
•2 Copias de Telegráma de Notificación del Crédito Otorgado.
•Solicitud de Crédito Requisitada (conforme al formato de crédito hipotecario).
•2 Copias de Identificación Oficial del (la) militar y su Conyuge.
•2 Copias de Actas de Nacimiento y de Matrimonio o en su caso Certificado de Concubinato actualizado.
•Original del Certificado de Percepciones de Haberes (Expedido por la Unidad Ejecutora de pago de su adscripción, con anotación de las asiganciones de técnico, técnico especial o de vuelo que percibe el militar, descuentos que se estén aplicando por cualquier concepto y clave de la Unidad Ejecutora de Pagos).
•Original del Certificado de Servicios (Expedido por la Oficina administrativa de la Unidad a la que pertenezca el militar, el cual debe contener fecha y grado de ingreso a las Fuerzas Armadas, así como de reingreso, fechas con ascensos desglosados, períodos de procesos, período sin goce de haberes por cualquier motivo, así como asignaciones y porcentaje.
•2 Copias de credencial ISSFAM esposa.
•2 Copias de carnet de servicios médicos de beneficiado, conyuge e Hijos.

FOVISSSTE
•3 Copias del Acta de nacimiento (Original).
•3 Copias de Comprobante de Domicilio.
•3 Copias de tu identificación (IFE).
•3 Copias de Curp.
•1 Copia de constancia laboral y Original.
•1 Copia del Ultimo estado de cuenta del SAR.
•2 Copias de Comprobante de Ingresos Originales de los últimos 3 meses.
•Solicitud de crédito y 1 Copia.
•Formato Fovissste llenado al 100%.


HIPOTECARIO PURO.
•2 Copias del Acta de nacimiento (Original).
•2 Copias de Comprobante de Domicilio.
•2 Copias de tu identificación (IFE).
•2 Copias de Curp.
•3 Copias de Constancia Laboral y Original.


•2 Copias de Comprobante de Ingresos de los últimos 3 meses.
•Buro de Crédito.
•Solicitud de crédito y 1 Copia.


ISSSTECH
•2 Copias del Acta de nacimiento (Original).
•2 Copias de Comprobante de Domicilio.
•2 Copias de tu identificación (IFE).
•2 Copias de Curp.
•Solicitud de crédito y 1 Copia.


CONTADO
•2 Copias del Acta de nacimiento (Original).
•2 Copias de Comprobante de Domicilio.
•2 Copias de tu identificación (IFE).
•2 Copias de Curp.


COFINAVIT
•2 Expedientes 1 INFONAVIT 1 HIPOTECARIO.
•Carta de instrucción irrevocable.


Quienes somos?


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Somos una red de profesionales en promoción, compra - venta de Terrenos y Casas en Tuxtla Gutiérrez, Chiapas.

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